জমি-জামা দলিলে ক্রয় বায়না নামা দলিল আধুনিক মডেল নমুনা

এক কথায় 'নামজারি' অর্থ হলো, কোনো ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান বৈধ উপায়ে জমি/জমির মালিকানা অর্জন করলে সরকারি রেকর্ড সংশোধন করে তার নামে রেকর্ড হালনাগাদ করাকে নামজারি বলে। যখন একজন ব্যক্তির নিবন্ধন সম্পন্ন হয়, তখন তাকে একটি খাতা দেওয়া হয় যাতে তার অধিগ্রহণকৃত জমির একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ উল্লেখ করা হয়। হিসাব বিবরণী অর্থাৎ মালিকের নাম, কোন মৌজা, মৌজা নম্বর (জেএল নম্বর), সার্ভে স্পট নম্বর, দাগে জমির পরিমাণ, একাধিক মালিকের ক্ষেত্রে তাদের ভাগ এবং প্রতি বছর নির্ধারিত ভাড়া (ভূমি উন্নয়ন কর) ইত্যাদি। খাতায় লিপিবদ্ধ করা হয়।

কেন নামজারি এত গুরুত্বপূর্ণ? শুধুমাত্র দলিলের মাধ্যমে অর্জিত মালিকানার ভিত্তিতে বা উত্তরাধিকারী হিসাবে তার পিতামাতার জমির দখলে থাকলে তার জমির মালিকানা সরকারী নথিতে নিশ্চিত করা হয় না। পূর্ববর্তী মালিকের নাম থেকে নামটি সরিয়ে বর্তমান মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার পরেই সরকার কর্তৃক এক খণ্ড জমির মালিকানা নিশ্চিত করা হয়। আর এই নামকরণ পদ্ধতি। আপনি যদি উত্তরাধিকারী হিসাবে বা ক্রয়ের ক্ষেত্রে একটি জমির মালিক হন কিন্তু তা নিবন্ধন না করেন, তাহলে একজন স্বার্থপর ব্যক্তি আপনার অজান্তেই আপনার সামনে এক বা একাধিক কাজ নিবন্ধন করতে পারে। পরের নামে গেলে স্বাভাবিকভাবেই সমস্যা হবে। বাস্তবে, জটিলতা আরও বেড়ে যায় যখন স্বার্থপর ব্যক্তি ইতিমধ্যে এক বা একাধিক লোকের কাছে জমি বিক্রি করে দেয়। বর্তমানে এমন ঘটনা প্রতিদিনই ঘটছে। এই ক্ষেত্রে, বিভিন্ন মামলা তৈরি করা হয় যা অর্থ, সময় এবং মানুষে মানুষে সম্পর্কের ক্ষেত্রে দীর্ঘ সময়ের জন্য অবনতি ঘটে। সাধারণভাবে, আমাদের ধারণা নথিগুলি সম্পাদন করা হলেই কাজ শেষ হয়। নামজারীর দরকার কি? এটা খুবই ভুল ধারণা। মালিকানা শুধুমাত্র কার্য সম্পাদনের মাধ্যমে হস্তান্তর করা হয়, সরকারী রেজিস্টারে মালিক হিসাবে স্বীকৃত হয় না। নিবন্ধন অফিস আইন মন্ত্রণালয়ের অধীনে একটি অফিস। সব ধরনের দলিল সম্পাদন, নিবন্ধন ওই বিভাগের কাজ। দলিল রেজিস্ট্রেশনের ক্ষেত্রে, বিক্রেতা আদৌ জমির মালিক হিসেবে সরকারি নথিভুক্ত কিনা সে বিষয়ে জেলা রেজিস্ট্রার বা সাব-রেজিস্ট্রারের অফিসে এখনও কোনো রেকর্ড নেই। এর ফলে দুর্ঘটনাক্রমে একই জমি এক বা একাধিক চুক্তির মাধ্যমে বিক্রি হয়ে যায়। অন্যদিকে, ভূমি অফিসগুলি ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে, যেখানে নিবন্ধিত মালিকদের নাম, পূর্বে নিবন্ধিত মালিকদের নাম এবং সরকারের কাছে নথি সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য রয়েছে। ফলে একই জমি একাধিকবার বিক্রি হলে মূল মালিকের ক্ষতি বা হয়রানির আশঙ্কা কম থাকে। নামজারি আবেদনের মাধ্যমে আবেদনকারীর প্রাপ্ত শিরোনাম দলিল, যাকে আমরা সাধারণত 'খতিয়ান' বলি, জমির মালিকানা নিশ্চিত করে যা অন্য কোনো দলিলের মাধ্যমে পাওয়া যায় না। যদি আপনি নিবন্ধিত না হন তবে একাধিক বিক্রয়ের ঝুঁকি নেই, তবে আপনার উত্তরাধিকারীরা সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত হওয়ার ঝুঁকিও রয়েছে যদি আপনি পরে সম্পত্তিটি অধিগ্রহণ করেন। কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ নেওয়ার ক্ষেত্রে, জমি বন্ধকের ক্ষেত্রে খাতা ছাড়া আবেদন গ্রহণ করা হয় না। উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির মালিকরা রেজিস্ট্রি না করলে তাদের মধ্যে বিশেষ করে নারী অংশীদার এবং তাদের ভবিষ্যত উত্তরাধিকারীদের মধ্যে মারাত্মক জটিলতা দেখা দেয়। এ জন্য ওয়ারিশরা আগে সমঝোতার মাধ্যমে নামাজারি সম্পন্ন করলে পরবর্তীতে অনেক জটিলতা এড়ানো সম্ভব। পরিশেষে, উপরোক্ত আলোকে, বিলম্ব না করে জমির মালিকদের নিবন্ধনের জন্য আবেদন করার জন্য অনুরোধ করা হচ্ছে। মনে রাখবেন, এটি একটি সহজ প্রক্রিয়া, এতে ভয় পাওয়ার কিছু নেই। দেওয়া সম্ভব।